Ce trebuie să plătești dacă nu locuiești în apartament. Regulile care dau bătăi de cap proprietarilor

Mulți proprietari de apartamente din România pornesc de la o presupunere greșită: dacă într-o locuință nu stă nimeni, automat nu mai există obligații de plată către asociația de proprietari.

În realitate, legislația în vigoare spune exact contrariul.

Chiar și atunci când un apartament este declarat nelocuit, lista de întreținere continuă să existe, iar anumite cheltuieli rămân obligatorii.

Diferența nu se face între „locuit” și „nelocuit”, ci între tipurile de cheltuieli și modul legal de repartizare a acestora. Ce înseamnă, din punct de vedere legal, un apartament nelocuit Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari nu definește apartamentul nelocuit ca fiind un apartament „scutit de întreținere”, ci doar ca o situație în care proprietarul poate beneficia de scutiri punctuale, strict pentru anumite categorii de cheltuieli. Cu alte cuvinte, declararea unui apartament ca nelocuit nu anulează obligațiile financiare ale proprietarului.

Această declarare poate duce doar la eliminarea unor costuri care se calculează exclusiv în funcție de numărul de persoane, și doar dacă sunt respectate condițiile legale (cerere scrisă, perioadă minimă de nelocuire într-o lună). Prin urmare, „apartament nelocuit” nu este sinonim cu „zero pe lista de plată”. Dreptul de proprietate vine la pachet cu cota-parte din părțile comune Un aspect esențial, ignorat de multe ori, este natura dreptului de proprietate într-un condominiu.

Proprietarul nu deține doar apartamentul în sine, ci și o cotă-parte indiviză din toate părțile comune ale imobilului.

Această cotă este înscrisă în actul de proprietate și stă la baza calculului multor cheltuieli lunare.

Părțile comune includ, printre altele: casa scării, liftul, fațada, acoperișul, subsolul, instalațiile de apă, canalizare și încălzire, centralele comune, spațiile tehnice sau uscătoriile.

Faptul că un proprietar nu folosește direct aceste elemente nu îl exonerează de obligația de a contribui la întreținerea lor. Legea pornește de la ideea că aceste bunuri trebuie să funcționeze permanent pentru întregul imobil, iar costurile sunt împărțite proporțional între toți cei care dețin o parte din ele. Există, totuși, situații în care proprietarul poate fi scutit de anumite costuri.

Acestea sunt cheltuielile care se repartizează strict la numărul de persoane și care presupun un consum direct generat de locuire.

În practică, dacă proprietarul depune o cerere scrisă către asociație și dovedește că apartamentul nu este locuit pentru o perioadă relevantă într-o lună, pot fi eliminate cheltuieli precum: salubritatea calculată pe persoană; consumurile individuale de gaze; vidanjarea, acolo unde este cazul; alte servicii facturate exclusiv în funcție de prezența fizică. Aceste scutiri nu se aplică automat și nu pot fi extinse la alte tipuri de cheltuieli care nu au legătură cu numărul de persoane. De ce „zero persoane” nu înseamnă zero întreținere Lista de plată a unei asociații nu se bazează doar pe numărul de persoane declarate.

Legea prevede mai multe tipuri de repartizare a cheltuielilor: pe persoane, pe cotă-parte, pe beneficiari, pe consumuri individuale sau pe consumatori tehnici. În cazul unui apartament nelocuit, scutirea funcționează doar pentru cheltuielile repartizate la persoane.

Toate celelalte categorii rămân valabile, pentru că ele sunt legate de proprietate, nu de locuire. Cota-parte indiviză menționată în actele de proprietate este elementul-cheie în calculul acestor costuri și nu dispare odată cu plecarea temporară a proprietarului sau cu lăsarea apartamentului gol. De ce se plătesc salariile asociației chiar dacă nu locuiești în apartament Un subiect frecvent contestat este plata salariilor sau indemnizațiilor din cadrul asociației.

Aceste cheltuieli sunt stabilite prin lege ca fiind repartizate pe cotă, nu în funcție de numărul de persoane.

Președintele asociației, membrii comitetului, cenzorul, administratorul sau personalul angajat își desfășoară activitatea pentru întregul condominiu.

Obligația de plată revine tuturor proprietarilor, indiferent dacă locuiesc sau nu efectiv în apartamentele deținute. Legea nu condiționează aceste costuri de utilizarea serviciilor, ci de existența proprietății în cadrul imobilului. Curățenia și reparațiile rămân obligatorii Aceeași logică se aplică și serviciilor de curățenie sau lucrărilor de reparații.

Curățenia vizează spațiile comune – casa scării, liftul, holurile, intrarea în bloc – iar costurile se împart pe cotă-parte, nu pe persoane. La fel, orice reparație care vizează instalațiile sau elementele comune ale clădirii trebuie suportată de toți proprietarii.

Faptul că un apartament este nelocuit sau că proprietarul se află în alt oraș sau în străinătate nu schimbă această obligație legală. Asociația are datoria să mențină părțile comune în stare de funcționare, iar finanțarea acestor lucrări cade în sarcina tuturor celor care dețin o cotă din imobil. Asociația nu poate inventa alte reguli de repartizare Legea stabilește clar modurile de repartizare a cheltuielilor comune, iar asociația este obligată să le respecte.

Nu pot fi introduse criterii noi și nu pot fi modificate cele existente prin simple hotărâri interne. Orice decizie care ignoră aceste reguli este nelegală și poate fi anulată.

Legislația prevede explicit că hotărârile adoptate cu încălcarea modului legal de repartizare sunt nule de drept. Prin urmare, asociația nu are libertatea de a decide că un proprietar nu mai plătește nimic doar pentru că apartamentul este nelocuit, la fel cum nu poate redistribui cheltuielile după criterii arbitrare.