Proprietari sau chiriași. Cum se schimbă piața imobiliară din România

Trendurile se succed rapid, realitatea este într-o permanentă transformare, iar sectorul imobiliar nu face excepție.

Pe arterele tot mai animate, unde construcțiile contemporane și locuințele impunătoare se înalță într-un tempo accelerat, România pare prinsă într-o căutare continuă a unui nou punct de stabilitate. Oamenii se zbat între idealul casei părintești, posibilitatea unei moșteniri, costurile uriașe, lipsa banilor și nevoia de mobilitate a tinerei generații.

Astfel, ajungem la o întrebare: rămâne proprietatea un vis de neatins sau chiria devine, încet, încet, o formă de normalitate? Ne aflăm într-o realitate în care rata creditelor crește, iar incertitudinea economică frânează planurile ambițioase de viitor.

Astfel, din ce în ce mai mulți tineri ajung la concluzia că închirierea nu este doar o soluție temporară, ci o opțiune matură.

Creșterea, deși modestă, a numărului spațiilor de locuit închiriate este un răspuns la stilul de viață care este în continuă schimbare. Într-o epocă a muncii hibride, a orașelor inteligente și a libertății de mișcare, românii încep, cu pași mici dar siguri, să îmbrățișeze ideea că „acasă" nu trebuie să fie neapărat o proprietate. O națiune de proprietari Pentru a afla mai multe despre situația pieței, am discutat cu Șerban Trâmbițașu.

Acesta are o experiență de peste 15 ani ca agent imobiliar.

De asemenea, în 2023 și-a înființat propria agenție, ce a ajuns, în prezent, la o echipă de 31 de oameni.

Expertul a precizat că piața imobiliară din România este influențată de mentalitatea oamenilor și de lucrurile învățate din familie. România se numără printre țările europene cu cel mai mare procent de locuințe deținute în regim propriu.

Conform Eurostat (2023), peste 94% dintre cetățeni locuiesc în spații care le aparțin.

Spre comparație, media la nivelul Uniunii Europene este de aproximativ 70%.

În alte state, precum Germania, doar jumătate din populație are statutul de proprietar, restul preferând să închirieze. „Statele europene pe care oamenii le venerează, Germania, Anglia, sunt bine poziționate din punct de vedere al chiriilor.

În aceste țări, 50-60% sunt chiriași, la noi este fix invers, avem 70-80% din populație reprezentată de proprietari.

În următorii ani, pot fi factori care să schimbe aceste procente.

Depinde de puterea de cumpărare, de venitul pe cap de locuitor, de evenimentele geopolitice, de probleme de sănătate mondială, cum a fost pandemia.

Dar aceste lucruri nu le poate prezice nimeni.

Nu recomand unei entități să facă predicții din punct de vedere imobiliar. Din 2018, marii analiști imobiliari au tot spus că piața imobiliară este în pragul colapsului.

Le-au spus oamenilor să nu cumpere, să mai aștepte un an sau doi.

A venit final de 2019, început de 2020, a venit pandemia, și a fost un blocaj în piață de 2 luni.

Vorbim de un blocaj, nu de o cădere.

Ulterior, prețurile au crescut accelerat cu 20% în primul an, în plină pandemie, și de atunci tarifele tot cresc. 2014 a fost minimul istoric.

Vârful pieței imobiliare a fost atins în 2007-2008 la nivel de prețuri mari de locuințe.

După a venit criza, prețurile au scăzut până la un minim istoric în 2014, iar de atunci doar s-au apreciat, contrar analiștilor”, spune expertul. Mentalitate românească Datele ne arată faptul că vorbim despre o moștenire culturală.

După 1989, milioane de români și-au cumpărat apartamentele de la stat la prețuri foarte mici.

Astfel, ideea de a „avea casa ta” a devenit un pilon al maturității, un obiectiv pe care tinerii români doresc să-l atingă.

De ce? Pentru că acest curent social s-a transmis de la o generație la alta. Specialistul a evidențiat faptul că, în prezent, mulți români consideră modelul occidental al chiriei o risipă, în timp ce proprietățile sunt o investiție sigură. „Românii preferă în continuare să fie proprietari, pentru că așa au fost educați de părinții lor care încă sunt în viață probabil.

Această mentalitate nu se va schimba mai devreme de 10-20 de ani.

Da, își permit mai puțin, asta este altceva.

Dar încă există gândul acela care le spune și la final de credit casa va rămâne a ta”, spune Șerban Trâmbițașu. Dobânzile bancare, motorul sau frâna industriei imobiliare În contextul în care cumpărarea unei locuințe este un proces anevoios pentru tineri, creditul rămâne singura opțiune.

Cu cât dobânzile sunt mai mari, iar planurile bancare pun presiune pe umerii oamenilor, cu atât cererea pentru locuințe de închiriat este mai mare. Anul 2024 a adus o scumpire accentuată a creditelor ipotecare.

Indicele de referință IRCC a crescut de la 4% în 2022, la aproape 6% în 2024, conform BNR.

Astfel, rata lunară pentru un credit ipotecar mediu a crescut semnificativ.

Această situație a frânat accesul tinerilor la proprietăți, iar mulți dintre ei aleg chiria ca soluție temporară sau chiar pe termen lung.

Potrivit unui studiu realizat de Storia.ro la sfârșitul lui 2024, 38% dintre respondenți au declarat că preferă să stea în chirie, comparativ cu doar 22% în 2019. Ei bine, anul 2025 a adus o nouă schimbare prin scăderea dobânzilor. „Dobânzile bancare au scăzut față din 2023.

Au apărut foarte multe oferte cu dobândă pe o perioadă fixă de trei sau cinci ani, cu dobânzi sub 5%.

Acest lucru i-a încurajat cumva și mai mult pe români să facă acest pas spre achiziționarea unei locuințe prin credit.

Asta își doresc românii și asta suntem învățați din copilărie.

Trebuie să avem o casă, o proprietate ca să ne considerăm împliniți”, spune agentul imobiliar. Cât costa chiria în 2025 Prețurile chiriilor au crescut semnificativ în ultimii ani.

Conform unei analize a Deloitte realizate în 2024, doar 5% din totalul locuințelor din România sunt destinate exclusiv închirierii.

Spre comparație, în Europa de Vest, acest procent variază între 25% și 35%. „În București, pentru o garsonieră, costul mediu de închiriere este situat undeva la 350-400 de euro pe lună.

Vorbim de toată Capitala, care are o periferie mare.

Acest aspect duce la o scădere a mediei de preț, de aceea suntem și al patrulea oraș din țară ca preț pe metru pătrat la achiziție, pe primul loc fiind Cluj, urmat de Brașov și Constanța.

Dacă vorbim de trei camere, chiria pentru apartament se ridică la 600 de euro pe lună.

Prețurile de achiziție au crescut și ele.

Costul mediu al unei garsoniere în București este acum undeva la 60.000 de euro, iar pentru un apartament de trei camere se duce spre 130.000-140.000 de euro.

Prețurile au crescut mult, cu 40% față de acum trei ani și cu 17% față de 2024.

În 2020 găseai să închiriezi o garsonieră și la 250 de euro pe lună, acum acest lucru nu mai este posibil”, a precizat Șerban Trâmbițașu. Agentul imobiliar a precizat că cea mai mare cerință a chiriașilor în 2025 ține de poziționarea locuinței în apropierea mijloacelor de transport în comun. „În primă fază, sunt la mare cerere apartamentele aflate lângă universități sau lângă zona de corporate unde sunt marile multinaționale care au foarte mulți angajați.

Dar, pentru că bugetul este de multe ori restrâns, oamenii se orientează și spre Berceni și Dimitrie Leonida, unde avem metrou.

Se mai caută și cartierele comuniste vechi, cum este Titan, Lacul Tei și Militari.

Ideea este ca apartamentul să fie la maxim 15 minute de mers pe jos față de metrou.

Toți vor să fie aproape de metrou, pentru că traficul este din ce în ce mai rău.

Decât să închirieze o căsuță în afara orașului sau un apartament de 3-4 camere, mai bine caută ceva mai mic în oraș și aproape de metrou.

Pe acest principiu, cred că va exploda zona Otopeni când va fi gata metroul”, explică agentul imobiliar. Trenduri pe piața imobiliară Se pare că preferințele românilor în materie de locuințe nu s-au schimbat, cele mai căutate spații de închiriat în 2025 fiind garsonierele. „Trendul s-a păstrat și se observă că se păstrează încă de prin anii 2000.

Sunt la mare căutare garsonierele și apartamentele de două camere.

Asta cumpără și cei care achiziționează în scop investițional pentru că se închiriază cel mai repede.

Cu cât este mai mic imobilul, cu atât sunt mai puțini chiriași, fiind puțini chiriași, pericolele sunt mai mici și scad costurile de întreținere.

Practic, foarte puțini oameni achiziționează trei-patru camere cu scop investițional, deși există cerere și acolo, dar mai mică.

Majoritatea chiriașilor au un profil clar.

Sunt veniți din provincie, la facultate sau au prins un job aici, și în general vin singuri, maxim un cuplu.

Pot să fie și localnici, bucureșteni care s-au făcut mari și trebuie să plece de la mama.

Dar majoritatea nu pleacă când au un copil, pleacă înainte.

Aceste lucruri duc și la păstrarea tendințelor”, spune acesta. Specialistul a precizat că cea mai mare perioadă de creștere a pieței de închirieri de locuințe este luna august. „Raportul cerere-ofertă este echilibrat.

Cel puțin acum, în perioada de vară, oferta este mai mare decât cererea.

Dar mai este foarte puțin până se schimbă lucrurile.

Pe la mijlocul lunii august începe vria, accentuată de studenți.

Atunci crește cererea cel mai mult.

Eu recomand studenților care au de gând să meargă în orașe universitare în chirie să nu aștepte luna septembrie ca să acționeze.

Să se apuce să-și caute deja un imobil de la mijlocul lui iulie, semnând un contract începând cu 1 august.

Chiar dacă plătesc 2 luni degeaba, august și septembrie, vor putea închiria cu 20-25% sub prețul din septembrie-octombrie, când este buluc, pentru că prețul este dat de raportul cerere-ofertă”, explică agentul imobiliar. Investiție inteligentă În acest an, majoritatea dezvoltatorilor imobiliari aleg să se îndrepte spre construcția de locuințe pentru vânzare.

Specialistul a explicat că investiția într-un apartament destinat închirierii este una inteligentă, care poate aduce profit. „Poți să-ți recuperezi banii dacă cumperi un imobil vechi, din 1960-1970.

Poți lua o garsonieră cu 50.000 de euro și închiriezi cu 350 de euro dacă este aproape de metrou.

Atunci, ai un randament fabulos și ajungi la recuperarea investiției în 12 ani, asta înseamnă 8-9% pe an.

Dacă vorbim despre un bloc nou și un apartament de 2 camere de 130.000, chiria ar fi în jur de 650-700 de euro, îți recuperezi investiția în 20-22 de ani, adică randament de 4-5% pe an.

Într-adevăr, cu cât este mai nou imobilul pe care îl cumperi pentru închiriat, cu atât îi crește și lui valoarea.

Pe lângă randamentul obținut la închiriere, dacă vrei o eventuală revânzare peste 5-10 ani, vinzi mai scump decât ai cumpărat, pentru că orașele sunt din ce în ce mai aglomerate, iar cererea este din ce în ce mai mare”, a precizat Trâmbițașu. Potrivit expertului, în acest moment, piața imobiliară este în creștere și se va menține la un nivel ridicat. „Prețurile sunt în creștere.

Dacă apare un moment de blocaj în piață, prețurile nu scad, pentru că acest blocaj nu durează mai mult de câteva luni.

Singura reacție este că imobilele stau mai mult pe piață.

Nu mai există tendința la nivelul vânzătorilor de a scădea prețul cu 5-10% dacă nu au vândut în două-trei luni, cum se întâmpla înainte”, a afirmat agentul imobiliar. Piața evoluează, tendințele se schimbă, dar un lucru este clar… Va dura mult până când românii vor scăpa de dorința și nevoia socială de a fi proprietar, deși provocările financiare există și continuă să apară.